Ленинградское ш., 80 км от МКАД
Масюгино д., Клин гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 345 тыс. → дом ≈855 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −732 тыс. ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Высоково ≈4,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19907
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 345 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Масюгино д. | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Масюгино д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Масюгино д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Бекетово д. | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Дмитриева д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бекетово д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Косово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 36 611 / 49 342 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 360 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 088 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -732 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Колосово д. | 40 м² | 8 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мичуринец СНТ | 39,1 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 86 957 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Кристалл СНТ | 43,8 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 831 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Искра СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Дружба СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Виктория СНТ | 30,4 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Выставочное СНТ | 35 м² | 6,4 сот. | 1 650 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Росинка СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 36 611 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Южное СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружба СНТ | 48 м² | — | 950 000 | 19 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с летним домиком в СНТ Виктория, деревня Масюгино. Участок размером 6 соток, правильной формы, ровный. СНТ расположено в живописном месте с трех сторон - лес, с одной стороны - река Вяз. На территории СНТ имеется детская площадка, дорога - асфальтовая крошка. На участке есть летний домик (электричество подведено), колодец, плодовые деревья. Хорошие постоянные соседи. Без обременений. Один собственник более 15 лет. Все документы готовы к сделке.