Ленинградское ш., 81 км от МКАД
Воронино д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 11 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 914 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,82 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −891 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: газ — магистральный.
До ст. Клин ≈12,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19903
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 077 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 914 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 086 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Воронино д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воронино д. | 50 сот. | 600 000 | 12 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воронино д. | 18,2 сот. | 2 100 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевляково пос. | 50 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевляково пос. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевляково пос. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заовражье д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заовражье д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шевляково пос. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ширяево д. | 9,6 сот. | 1 700 000 | 177 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 405 / 55 556 / 106 154 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 824 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 633 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 059 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -891 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воронино д. | 70 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ПМК-8 пос. | 70 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Раздолье д. | 70 м² | 8,8 сот. | 3 300 000 | 47 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Динамо СНТ | 69,3 м² | 12 сот. | 3 850 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ПМК-8 пос. | 72 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ПМК-8 пос. | 67 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 59 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Струбково д. | 69,7 м² | 13 сот. | 5 950 000 | 85 366 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Зубово пос. | 70 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 128 571 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Динамо СНТ | 74 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 30 405 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шевляково пос. | 65 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 106 154 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 11 соток в живописной деревне. Ключевое преимущество расположение на возвышенности, что гарантирует сухой грунт и отсутствие подтоплений даже в межсезонье. Участок полностью благоустроен: проведен магистральный газ и