Ленинградское ш., 45 км от МКАД
Виктория СНТ, Истра гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 24.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Земля ≈384 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,31 млн → дом ≈294 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −273 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; свет — есть.
До ст. пл. 155 км ≈2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19902
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 384 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 306 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 294 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Адуево д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 8,2 сот. | 2 350 000 | 286 585 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 16 сот. | 6 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 7,6 сот. | 3 300 000 | 434 211 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троицкий пос. | 6,5 сот. | 3 200 000 | 492 308 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Холмы д. | 7,3 сот. | 1 950 000 | 267 123 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истра-Вита ДНП | 10,5 сот. | 6 500 000 | 619 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 492 / 81 281 / 128 571 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 131 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 966 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 637 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Связист СНТ | 40,1 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 69 825 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Еремеево д. | 40 м² | 6 сот. | 11 599 999 | 290 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сокольники-1 СНТ | 40,6 м² | 5,9 сот. | 3 300 000 | 81 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Фут хиллс КП | 39,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 49 492 | снято (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рычково д. | 40 м² | 4 сот. | 4 650 000 | 116 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Родник СНТ | 38,4 м² | 8,9 сот. | 2 499 990 | 65 104 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сокольники-1 СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 72 368 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виктория-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Никулино д. | 40 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Алабушево с. | 40 м² | 3,2 сот. | 3 800 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся небольшая, но очень уютная дача в Истринском районе (СНТ "Виктория") Дачный домик с участком 6 соток расположен в тихом, зелёном уголке. Вокруг шумят леса, а рядом протекает речушка, создающая особый микроклимат. Тут царит ощущение, что вы