Ленинградское ш., 73 км от МКАД
Урожай СНТ, Клин гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 48 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 684 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 36 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −944 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈4,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19901
Рейтинг 31/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Урожай СНТ | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6,1 сот. | 2 000 000 | 327 869 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 25 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 4 сот. | 1 200 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 37 488 / 45 833 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 849 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 699 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 399 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -943 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Вертикаль СНТ да: «душевая кабина» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 37 488 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мичуринец СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 84 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «с/у» + «ремонт» | 84 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Першутино д. да: «санузлы» + «тёплый пол» | 87 м² | 5,5 сот. | 12 700 000 | 145 977 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 050 000 (−650 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом (недострой) на 6 сотках в черте города Клин, всего в 74 км от МКАД. Коробка 7х9 м с террасой и свободной планировкой внутри вы сами решаете, каким будет финальный проект. Круглогодичный асфальтированный подъезд обеспечивает комфорт в любое время