Ленинградское ш., 99 км от МКАД
Спецово д., Клин гор. округ
Дом 54 м², участок 12 сот., щитовой, 1996 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 320 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 26 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −855 тыс. ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Высоково ≈22,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19894
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 320 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 380 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спецово д. | 15 сот. | 2 195 800 | 146 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лукино д. | 15 сот. | 430 000 | 28 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лукино д. | 15 сот. | 460 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лукино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лукино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елгозино д. | 25 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новиково д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Елгозино д. | 25 сот. | 990 000 | 39 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лукино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елгозино д. | 25 сот. | 399 000 | 15 960 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 110 / 42 500 / 42 500 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 838 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 746 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 470 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -855 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Нагорное д. | 40 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нагорное д. | 38,3 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 26 110 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Парус СНТ | 40 м² | 9,3 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный домик 2-х этажный щитовой, утеплен, обшит сайдингом, в доме печь, есть душевая кабина с водонагревателем. Есть отдельно стоящая летняя кухня, в ней заведена вода , есть водонагреватель, зона готовки с газовым балоном , обеденная зона со столом и холодильником.Вода подведена от летнего водопровода.статус земли ИЖС, есть охрана, дорогу чистят круглый год, удобный заезд, газ идет по улице.. на участке плодоносящая смородина, две яблони, черноплодная рябина, туалет на улице. вокруг живописные места, хорошие соседи, можно заехать и жить. Удобный заезд с трассы М-11; Пятницкого шоссе; Ленинградского шоссе.