Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Пирочи СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 4 сот.
Цена 870 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 190 тыс. → дом ≈680 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈740 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈848 тыс. / целевая ≈763 тыс. / пессимист. ≈678 тыс. → от пессимистичной прибыль −362 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Чёрная ≈8,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1989
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 190 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Негомож д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Негомож д. | 8 сот. | 3 390 000 | 423 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Негомож д. | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Негомож д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Негомож д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 42 500 / 105 820 |
| цена объекта | 870 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 739 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 848 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 763 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -361 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | 20 м² | 4 сот. | 695 000 | 34 750 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.9 км | 20 м² | 4 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.3 км | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.4 км | 20 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.7 км | Росинка СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Заря СНТ | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | 20 м² | 3 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.6 км | Гольный Бугор д. | 18,9 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 105 820 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Нижнее Хорошово с. | 20 м² | 5,3 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Березка-4 СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 450 000 | 63 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 950 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 870 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 870 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача Снт Пирочи (Городец)Домик с верандой. Отдельно стоящаяся веранда с кухней. Сад(яблоки, груши, персики, вишни, сливы, крыжовник, смородина, малина. Туалет, душ на участке. Скважина. Есть тандыр ( получается как в русской печи. Участок по документам 4 сотки (по факту больше) Тихое спокойное место. Рядом река и лес. На территории Снт два пруда с рыбой. Дорога до участка хорошая. Рядом автобусная остановка. Видео по запросу. Более подробно по телефону либо в сообщениях. Разумный торг уместен. В услугах риэлторов не нуждаюсь. Цена до нового года. Весной будет дороже.