Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Поляна СНТ, Химки гор. округ
Дом 31 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 1,31 млн; первая цена 1,31 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 571 тыс. → дом ≈929 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −23 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Покровка ≈10,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19886
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 240 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 929 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 968 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сырково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сырково д. | 24 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сырково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сырково д. | 40 сот. | 7 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сырково д. | 25 сот. | 1 990 000 | 79 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Катыш СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шмель СНТ | 8,2 сот. | 1 250 000 | 152 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Катыш СНТ | 11 сот. | 1 004 000 | 91 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рахманово СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рахманово СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 599 / 69 052 / 118 359 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 994 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -23 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Дружба СНТ | 32,5 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 70 769 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кузнецово д. | 27 м² | 6,3 сот. | 3 195 700 | 118 359 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ёлочка СНТ | 36,2 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 249 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ольховка дп | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Комарово КП | 35 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Комарово КП | 35 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Династия КП | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Москабель СНТ | 34,9 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 67 335 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Замятино д. | 37 м² | 4,4 сот. | 2 900 000 | 78 378 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дзержинец СНТ | 35,4 м² | 8 сот. | 800 000 | 22 599 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 310 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 500 000 (+190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача г. о. Солнечногорск, д. Сырково, СНТ Поляна. Участок 6 соток, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. Межевание выполнено. Участок огорожен, ухоженный: газон, растут цветы, плодовый кустарники.. Дом 31 кв.м, из бруса. Коммуникации: свет , вода-летний водопровод. Рядом лес (много грибов и ягод), в пешей доступности автобусная остановка, до. г. Солнечногорска ходит рейсовый автобус. Цена 1500000 рублей.