Ленинградское ш., 66 км от МКАД
Железнодорожник СНТ, Клин гор. округ
Дом 35 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,01 млн → дом ≈340 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −450 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Фроловское ≈1,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19879
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 010 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мисирево д. | 22,6 сот. | 3 100 000 | 137 168 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 10,1 сот. | 2 700 000 | 267 327 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 20,5 сот. | 5 300 000 | 258 537 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 12 сот. | 7 700 000 | 641 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское д. | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мисирево д. | 20,5 сот. | 6 000 000 | 292 683 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никитское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимирязевец СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никитское д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никитское д. | 9 сот. | 1 980 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 599 / 67 335 / 132 500 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 434 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 312 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 191 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 947 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -450 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Никитское д. | 40 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | МХАТ-Покровка СНТ | 34,9 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 67 335 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дзержинец СНТ | 35,4 м² | 8 сот. | 800 000 | 22 599 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Стреглово д. | 40 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 132 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Покров д. | 39 м² | 11 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Династия КП | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Москабель СНТ | 34,9 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 67 335 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Акатьево д. | 33,6 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 49 107 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Кононово д. | 37 м² | 15 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба СНТ | 33 м² | 9,7 сот. | 2 800 000 | 84 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в очень хорошем и тихом месте. Магазин в шаговой доступности (10 мин), ж/д станция в 30 минутах ходьбы или на машине 7-10 минут. На участке расположена баня, сарай и гараж. Центральный водопровод. Дом утеплён, хорошо протапливается. электрические обогревателями и печкой. Один собственник. Показ по договоренности. Торг обсуждаем!