Ленинградское ш., 67 км от МКАД
Ольховка СНТ, Клин гор. округ
Дача 100 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.09.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 754 тыс. → дом ≈1,75 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −808 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Стреглово ≈10,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19875
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 257 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 754 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 746 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ольховка СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Языково д. | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Языково д. | 6,2 сот. | 299 000 | 48 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Языково д. | 12,3 сот. | 680 000 | 55 285 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Языково д. | 15,9 сот. | 899 000 | 56 541 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Языково д. | 10,7 сот. | 550 000 | 51 402 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Языково д. | 14,6 сот. | 1 061 912 | 72 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Языково д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Языково д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Селинские Дачи ДНП | 9 сот. | 720 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 41 610 / 51 429 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 896 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 117 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Даско СНТ | 96 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 15 625 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матвеево КП | 80 м² | 8,9 сот. | 5 150 000 | 64 375 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Полянка СНТ | 105 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Третьяково СНТ | 92,2 м² | 10 сот. | 4 100 000 | 44 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бекетово д. | 70 м² | 7,5 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Высокое СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый участок с постройками: деревянный жилой двухэтажный дом, летняя кухня, хозблок. На территории участка 2 колодца. Водопровод. Электричество подведено. Внутренняя обивка дома-вагонка. В доме 3 комнаты и терраса. В доме кирпичная печь. Во всех комнатах стеклопакеты. На террасе душевая кабина.