Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Дружба СНТ, Клин гор. округ
Дача 52 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,55 млн ₽, поднимали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈1,55 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Покровка ≈2,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19871
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 52 222 / 80 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 298 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 172 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Восход СНТ | 54 м² | 8,5 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 52 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Энергетик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Солнышко СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Якиманское д. | 50 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чайка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Знание СНТ | 50 м² | 7,1 сот. | 2 260 000 | 45 200 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Вертлино д. | 47,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 70 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Октава КП | 46 м² | 11 сот. | 2 500 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 550 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке 8 соток 4 строения, все на кадастре. Дом, каркасно-щитовой, ремонта не требует, сухой. 3 комнаты внизу, 1 полноценная наверху. Отопление обогреватели. Дом гостевой требует ремонта пола и крыльца. Строение для душа вода из нагревательного бака, отдельные помещения для лопат и инструмента. Летняя кухня вода от центральной трубы подключена, газ от баллона. Доступность от Химок 1 час. Электричка станция Покровка (40 минут, 3,5 км). Место хорошее, соседи тоже. Все строения надо красить, краска куплена, из-за дождей не получилось. Центральное водоснабжение, к кухне и душу подведена вода. Рядом лес, 5й участок от леса. На участке смородина и яблони. 1 собственник.