Ленинградское ш., 39 км от МКАД
Пищевик СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 62,8 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 64 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,15 млн / целевая ≈5,53 млн / пессимист. ≈4,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,81 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Берёзки-Дачные ≈1,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19865
Рейтинг 80/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 151 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 149 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет-1 СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Василек СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Факел СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки-1 СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки-2 СНТ | 6,7 сот. | 1 900 000 | 283 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Факел СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михайловка д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михайловка д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 156 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 143 / 99 104 / 140 833 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 149 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 842 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 534 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 919 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Художник-1 СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Назариха СНТ | 63 м² | 6 сот. | 5 999 000 | 95 222 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Поварово пгт | 64 м² | 5 сот. | 6 850 000 | 107 031 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наука-17 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Поварово пгт | 67 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 102 985 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Клочково-1 СПК | 65 м² | 6 сот. | 8 670 000 | 133 385 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Клочково СНТСН | 60 м² | 5 сот. | 8 450 000 | 140 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Поварово пгт | 70 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 37 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Семейный некст-2 КП | 70 м² | 5,5 сот. | 9 450 000 | 135 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.04.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день. Продаю сухой, крепкий дом. Дом зарегистрирован в Росреестре как жилой(ИЖС). Возможна прописка МО. Пешком 15 минут до электрички. Станция Березки-Дачные, Ленинградское направление. В основе дома сруб 5х5м. Имеется веранда, 2 комнаты и Торг.