Ленинградское ш., 60 км от МКАД
Отдых СНТ, Клин гор. округ
Дача 38 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 23.04.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,66 млн → дом ≈742 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −818 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Фроловское ≈1,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19863
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 658 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 526 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Никитское д. | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимирязевец СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимирязевец СНТ | 15 сот. | 2 395 000 | 159 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 22,6 сот. | 3 100 000 | 137 168 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фроловское д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фроловское д. | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никитское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мисирево д. | 10,1 сот. | 2 700 000 | 267 327 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горки с. | 7,9 сот. | 1 450 000 | 183 544 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фроловское д. | 7 сот. | 930 000 | 132 857 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 194 / 53 514 / 95 238 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -818 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Восход СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лесовод СНТ | 31 м² | 6 сот. | 750 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Покровка д. | 34 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Путеец-1 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 190 000 | 33 056 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Борисово д. | 42 м² | 11,6 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Урожай СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 83 310 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Аллея Перова СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дзержинец СНТ | 46 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 65 217 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.04.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.05.2025 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.07.2025 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 400 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, в очень хорошем и тихом месте, магазин в шаговой доступности (10 мин), ж/д станция в 30 минутах ходьбы или на машине 7-10 мин, имеется баня, сарай и гараж, вода центральная(не питьевая) колодца нет. Дом хороший, просторный, утеплённый полностью, имеется печка, дом в собственности более 10 лет, документы в полном порядке. Показ по договоренности. Торг возможен!