Ленинградское ш., 71 км от МКАД
Косово д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 15 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,7 млн; первая цена 4,7 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 933 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 40 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,63 млн / целевая ≈5,07 млн / пессимист. ≈4,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈133 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Высоково ≈4,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19861
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 671 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Косово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Масюгино д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дмитроково д. | 12 сот. | 3 199 000 | 266 583 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Назарьево д. | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Масюгино д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Масюгино д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 65 827 / 97 651 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 353 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 072 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Борисово д. | 77,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 44 987 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сокол СНТ | 80,9 м² | 12 сот. | 7 900 000 | 97 651 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Раменка СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 90 м² | 10,3 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 4 700 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 4 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 4 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 650 000 (−500 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 590 000 (−60 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 500 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается в деревне жилой дом с земельным участком 15 соток. Удачное месторасположение, хороший подъезд, близость к городу Высоковск и к автобусным остановкам делает комфортным проживание в деревне. Участок ровный, отмежеван, в дом проведено электричество 15 квт. Также есть строительные материалы на достройку дома. Газ по границе. Один взрослый собственник, в собственности более 5 лет. Свободная продажа. Звоните!