Ленинградское ш., 51 км от МКАД
Экономист СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 37,2 м², участок 5,7 сот., дерево, 1980 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 56 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 645 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 61 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈544 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈622 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет; отопление — печь.
До ст. Сенеж ≈0,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19858
Рейтинг 60/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 15 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 194 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 305 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 081 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенеж СНТ | 11 сот. | 899 000 | 81 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чепчиха д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Содружество СНТ | 8,7 сот. | 1 600 000 | 183 908 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное СНТ | 7,4 сот. | 3 100 000 | 418 919 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 1 250 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 5,4 сот. | 590 000 | 109 259 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 544 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 250 / 90 000 / 193 906 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 530 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 622 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Вертлино д. да: «душевая кабина» + «ремонта» | 40 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 172 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-1 СНТ да: «ванная» + «ремонтируется» | 40 м² | 5,6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Семейный Истра КП да: «ванная» + «отделкой» | 36,1 м² | 6,2 сот. | 7 000 000 | 193 906 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ермолино д. да: «ванной» + «мебель» | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 950 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 5,7 сотки в с/т Экономист, д. Чепчиха, городской округ Солнечногорск Московской области. От участка до платформы "Сенеж" Ленинградской ж-д - 400 метров. Цена 2 550 000 руб. Торг уместен. Участок ровный, практически квадратный, сухой, без весенних подтоплений, с западной стороны граничит с лесом и имеет собственный выход в лес. Вокруг участка установлен забор (рабица). На участке летний водопровод и круглогодичное электричество. Газа нет. Строения на участке можно снести и строить новый дом, либо использовать после капитального ремонта. В 10 метрах от участка проходит асфальтированная дорога. Заезд на участок через собственные ворота. Строительная техника может заезжать на участок, не деформируя внутреннюю гравийную дорогу СНТ. Право собственности зарегистрировано, выписка из ЕГРН имеется. Межевание проведено. Все целевые платежи (включая на модернизацию электросети в 2026-2027гг.) и членские взносы оплачены. Соседи только с одной стороны участка (т.к. участок угловой) - не конфликтные, интеллигентные, спокойные, порядочные люди. СНТ не большое, образовано в 1964г., в экологически чистом месте. СНТ имеет удобную локацию асфальтированный подьезд с Ленинградского или Пятницкого шоссе, удобный выезд на платную дорогу М-11. Так же, удобное ж-д сообщение с Москвой. От участка до платформы " Сенеж" Ленинградской ж-д - 400 метров (7-9 мин. ходьбы спокойным шагом), 30 минут езды на электричке.- до Зеленограда, и 1 час до станции Ховрино. Рядом город Солнечногорск (1 остановка на электричке или 7-10 минут на машине), На авто 10-15 минут - до озера Сенеж. По выходным к платформе Сенеж приезжает машина с фермерскими молочными продуктами. В 300 метрах от СНТ круглогодичный продовольственный магазин. Продажа от 1 собственника. Собственник