Ленинградское ш., 90 км от МКАД
Бирево СНТ, Клин гор. округ
Дом 61,4 м², участок 6,3 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,99 млн ₽ от 18.08.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 430 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,41 млн / целевая ≈4,87 млн / пессимист. ≈4,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈477 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: свет — есть; баня/сауна.
До ст. Ямуга ≈6,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19851
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 10.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 770 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Авторемонтник СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Авторемонтник СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ключи СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Выставочное СНТ | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химки СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 128 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 241 / 90 748 / 128 655 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 406 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 325 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 477 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | 62,8 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 119 427 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Мичуринец СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Спутник СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 42 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 65 м² | 3,7 сот. | 6 000 000 | 92 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Талицы пос. | 61,1 м² | 4,3 сот. | 5 700 000 | 93 290 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ягодка СНТ | 51 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 107 843 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 55,5 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 89 189 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Агротранс СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 68,4 м² | 6,3 сот. | 8 800 000 | 128 655 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | 75 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2025 | 3 990 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 3 500 000 (−490 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам светлый 2-х этажный дом с положительной энергетикой пл.61,4м2 на ровном квадратном участке 6,3 соток в СНТ Бирево 90км. от МКАД по Ленинградскому шоссе. Дом в хорошем состоянии, участок ухожен. Дом обложен кирпичом, внутри обшит вагонкой, окна