Ленинградское ш., 32 км от МКАД
Родник-1 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 67 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 66 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 89 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,35 млн / целевая ≈7,52 млн / пессимист. ≈6,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,1 млн ₽, маржа 46 %, ROI 87 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; септик; отопление — печь.
До ст. пл. 142 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19849
Рейтинг 83/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 291 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 699 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 358 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Липуниха д. | 13,5 сот. | 6 950 000 | 514 815 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Липуниха д. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радищево пос. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радищево пос. | 30 сот. | 15 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишовка д. | 36 сот. | 10 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поваровка пос. | 6 сот. | 1 260 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишовка д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радищево пос. | 6 сот. | 1 385 000 | 230 833 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишовка д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радищево пос. | 12,6 сот. | 1 887 000 | 149 762 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 750 / 118 056 / 133 385 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 351 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 933 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 099 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 87 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Клочково-1 СПК да: «сан узел» + «отделка» | 65 м² | 6 сот. | 8 670 000 | 133 385 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Кружева КП да: «санузел» + «теплый пол» | 72 м² | 6,2 сот. | 8 500 000 | 118 056 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Клочково-1 СПК да: «душевая кабина» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 6 390 000 | 88 750 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 3 490 000 (−260 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 990 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача, в хорошем состоянии, пригодная к эксплуатации, в СНТ Родник-1, рядом с деревней Липуниха. Дом 67 кв.м. Дом крепкий, пригодный к проживанию. Фундамент ленточный - есть забетонированный сухой, глубокий подвал. Основная часть дома построена из бруса 120х120, окна - двойные. Пристройки (терасса+су) - щитовые. На первом этаже кухня-гостиная и большая комната с печью. На втором этаже большая комната с двумя окнами и маленькая спальня. Есть подсобные помещения. В дом заведено электричество и вода. Водопровод летний, поселковый, включается с мая по октябрь. Канализация - септик. Отопление печное +электрическое. Участок 6 соток, ровный, сухой, освоенный. На участке есть сарай 4х6, крепкий, на ленточном фундаменте. Дача продается со всей мебелью и инвентарем. До Москвы можно доехать на электричке от станции Радищево, до которой 25 мин пешком. До ст. Ховрино электричка идет 35 минут. На автомобиле удобно выезжать на ЦКАД и Ленинградское шоссе. Хорошие документы, 1 собственник с 2006 года. Показы по договоренности. Звоните - отвечу на все вопросы