Ленинградское ш., 100 км от МКАД
Весна СНТ, Клин гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −936 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Путепроводная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19841
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Головково д. | 34 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Головково д. | 30 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | М-10 Россия 108-й км | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Головково д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Головково д. | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Головково д. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Спас-Заулок с. | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Жуково д. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 464 / 42 493 / 55 645 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 418 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 347 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 134 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Лесная Дача СНТ | 32,1 м² | 6,3 сот. | 1 050 000 | 32 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Спутник СНТ | 33 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 34 848 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Комарово сад. уч. | 35,3 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 42 493 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Бирево СНТ | 33 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 46 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Ямуга д. | 31 м² | 7,5 сот. | 800 000 | 25 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Лесная Дача СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Мираж СНТ | 31 м² | 8 сот. | 1 725 000 | 55 645 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Лесная Поляна № 7 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 3 050 000 | 101 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Железнодорожник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Бортниково д. | 29,1 м² | 6,6 сот. | 450 000 | 15 464 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок находится в тихом красивом месте, сухой,что не мало важно. Часть участка заложена плиткой, пней нет, посажены мелкие кусты,есть не большая беседка,качели садовые,детская площадка,батут. Забор с двух сторон сплошной. Есть ворота распашные. В душевой находящейся на участке есть водонагреватель, биотуалет. Дом не большой - 2 этажа - вода в дом подведена, подача воды централизованная - от СНТ, ещё есть колодец за участком, свет есть в доме и в постройках,есть освещение участка, газ - балон, отопление - печь, окна пластиковые. На кухне: плита газовая, два холодильника, микроволновая печь - оставляем(и вообще оставляем почти все). Дорога до СНТ асфальтированная, шлагбаум, далее насыпная, магазин не далеко от СНТ. Не далеко р.Дойбица (в Завидово есть благоустроенный пляж),дальше дикий пляж р.Шоша, аквапарк Завидово. За участком хвойный лес. Все вопросы - сообщения/звонки. Торг.