Ленинградское ш., 31 км от МКАД
Радумля пгт, Солнечногорск гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 2014 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 69 %
Земля ≈311 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,87 млн → дом ≈134 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 70 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,43 млн / целевая ≈6,69 млн / пессимист. ≈5,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,81 млн ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный; отопление — нет.
До ст. Поварово II ≈0,7 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19837
Рейтинг 84/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 310 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 866 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 134 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 861 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радумля пгт | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Радумля пгт | 12,5 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радумля пгт | 50 сот. | 108 000 000 | 2 160 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радумля пгт | 15 сот. | 8 500 000 | 566 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Ложки д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ложки д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радумля пгт | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ложки д. | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шишовка д. | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 921 / 103 403 / 133 385 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 431 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 805 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Кружева КП да: «санузел» + «теплый пол» | 72 м² | 6,2 сот. | 8 500 000 | 118 056 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Клочково-1 СПК да: «душевая кабина» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 6 390 000 | 88 750 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Родник СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75,8 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 69 921 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Клочково-1 СПК да: «сан узел» + «отделка» | 65 м² | 6 сот. | 8 670 000 | 133 385 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ленинградское шоссе, 38 км от МКАД, поселок городского типа Радумля. Продам участок 6 соток ИЖС (по факту 7 соток) с небольшим домом в одном из лучших мест Подмосковья, в черте газифицированного посёлка! Участок расположен на обустроенной улице. Есть место для стоянки авто. На участке находится 2-х этажный жилой домик. Площадь 2-х этажного дома 72 кв.м. Дом зарегистрирован как жилой. Можно сразу прописаться!!! Состояние дома под ремонт. Зато хорошие документы. Свет и магистральный газ находятся по границе участка. Участок требует расчистки (выросли молодые деревья пятилетки). Поэтому такая вкусная цена. Кадастровый номер участка: 50:09:0050701:2365 Кадастровый номер дома: 50:09:0020708:525 В шаговой доступности находятся детский садик, школа, хорошие магазины, маркетплейсы Отличная транспортная доступность до Москвы. Позвольте себе хороший участок для зимней дачи или постоянного проживания в правильном месте! Менеджер Павел.