Ленинградское ш., 60 км от МКАД
Ситники д., Клин гор. округ
Дом 110 м², участок 15 сот., брус, 2024 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 5,9 млн; первая цена 5,9 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,21 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фроловское ≈9,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19828
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 205 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 095 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 045 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ситники д. | 35 сот. | 4 000 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ситники д. | 7,8 сот. | 650 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ситники д. | 11 сот. | 548 000 | 49 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ситники д. | 8,1 сот. | 3 312 213 | 408 915 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ситники д. | 9,6 сот. | 2 339 687 | 243 717 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ситники д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малеевка д. | 30 сот. | 9 900 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малеевка д. | 15,9 сот. | 2 850 073 | 179 250 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малеевка д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ситники д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 718 / 37 422 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 079 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 263 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 742 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Караваево д. | 105 м² | 16 сот. | 10 500 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ситники д. | 123 м² | 15 сот. | 3 400 000 | 27 642 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ёлочка СНТ | 110 м² | 12 сот. | 2 499 000 | 22 718 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бакланово д. | 122 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 27 869 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лесной ДСК | 100 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 49 900 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кузнечково д. | 96,3 м² | 15 сот. | 3 250 000 | 33 749 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Троицкий Лес КП | 100 м² | 8,2 сот. | 7 800 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Троицкий Лес КП | 100 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 69 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Кононово д. | 96 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Грешнево д. | 109,5 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 41 096 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 5 900 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 700 000 (−2 200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам срочно! Продам дом новая стройка собственный заезд от дороги. Поблизости есть школа детский сад магазин бензоколонка. 400 м от дороги а108. 10 минут от дороги м11. Торг