Ленинградское ш., 27 км от МКАД
Родник-3 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 43 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 4,15 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈312 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 2,03 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −656 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радищево ≈1,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19825
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 311 895 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 027 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 023 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 791 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Липуниха д. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Липуниха д. | 13,5 сот. | 6 950 000 | 514 815 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник-4 СНТ | 9,3 сот. | 3 000 000 | 322 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишовка д. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишовка д. | 7,5 сот. | 4 200 000 | 560 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радищево пос. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радищево пос. | 30 сот. | 15 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишовка д. | 6 сот. | 2 990 000 | 498 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишовка д. | 36 сот. | 10 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радищево пос. | 6 сот. | 1 385 000 | 230 833 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 080 / 80 000 / 94 070 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 320 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 146 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 796 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -656 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Поварово пгт | 40 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 208 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Факел СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 77 756 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Майдарово СНТ | 48,9 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 94 070 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Красная Горка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 021 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пятницкие дачи дп | 47,4 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 63 080 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Есипово Форест КП | 36 м² | 8,5 сот. | 6 600 000 | 183 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Бухарово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 4 150 000 (+600 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 450 000 (−700 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 166 000 (−184 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 050 000 (−116 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентам не беспокоить! Подходит под семейную ипотеку 6%. Продается дачка, в отличном стародачном месте, рядом станция Поваровка и Радищево, до Поваровки 15 мин пешком, 2 мин на авто. Тихие, спокойные соседи. Один взрослый собственник.