Ленинградское ш., 59 км от МКАД
Восход СНТ, Клин гор. округ
Дача 54 м², участок 8,5 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,1 млн → дом ≈600 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −270 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Фроловское ≈1,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19824
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 412 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Мисирево д. | 20,5 сот. | 6 000 000 | 292 683 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мисирево д. | 20,5 сот. | 5 300 000 | 258 537 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 10,1 сот. | 2 700 000 | 267 327 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 9,8 сот. | 3 800 000 | 387 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 6,4 сот. | 823 000 | 128 594 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 7,5 сот. | 989 000 | 131 867 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 11,5 сот. | 1 399 000 | 121 652 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 15 сот. | 820 000 | 54 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мисирево д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 51 852 / 55 215 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 155 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Емеля дп | 54 м² | 7 сот. | 7 400 000 | 137 037 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вертолет СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 799 999 | 51 852 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Энергетик-3 СНТ | 54,1 м² | 6,2 сот. | 2 900 000 | 53 604 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Строитель-1 СНТ | 50 м² | 9,4 сот. | 1 200 000 | 24 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дружба СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 49 038 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Опушка СНТ | 54,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 412 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Чайковского пос. | 59 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 44 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Метрополитеновец СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Авангард СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 55 215 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Катыш СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт. Стародачное место на северо-западе Московской обл. Участок 8,5 соток, правильной прямоугольной формы, крайний к лесу. Два строения. Дом 54м2, требует ремонта. Летняя кухня 20м2. В хорошем состоянии с ванной комнатой и душевой кабиной. На участке растут яблони и хвойные деревья. Электричество, летний водопровод. Круглогодичный подъезд, уличное освещение, рядом лес и водоем с пляжем. Транспортная доступность. 20 мин. Пешком от ж/д пл. Фроловское. 70 км от Мкад. 1 собственник.