Новорязанское ш., 42 км от МКАД
Акватория дп, Воскресенск гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 625 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈56 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Белоозёрская ≈3,5 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1982
Рейтинг 33/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Акватория дп | 11,9 сот. | 485 000 | 40 756 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Акватория дп | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Акватория СНТ | 11,1 сот. | 2 900 000 | 261 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Акватория СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Акватория СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Акватория СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Акватория СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акватория СНТ | 42 сот. | 21 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акватория дп | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акватория дп | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 87 500 / 150 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 695 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 156 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 56 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Белоозерский пгт | 30 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ромашково ТСН ДНП | 30 м² | 10,4 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чайка дп | 30,8 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 120 130 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Фаустово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Луговое ДНП | 30 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рыболово с. | 30 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Загорново-2 ДНП | 30 м² | 7,7 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Эколето СНТ | 32,5 м² | 10,8 сот. | 2 700 000 | 83 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Петровское с. | 30 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Юрово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 30м, сдан в эксплуатацию в 2025г. Прописка. Каркасный, для круглогодичного проживания. Забор из профлиста по периметру. Участок 8 соток разработан. Электричествр 5 квт. Вода-скважина, санузел в доме. Отопление злектрическое. Рядом Москва-река, два песчанных карьера (купание, рабалка). До магазинов дикси, магнит 15 мин. Транспортом.