Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Клин гор. округ
Дом 54 м², участок 8,5 сот., 1988 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 67 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,01 млн → дом ≈691 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,06 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,72 млн ₽, маржа 43 %, ROI 74 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Новопетровская ≈13,4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19813
Рейтинг 68/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 009 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 691 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 796 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Денисово СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нарынка пос. | 16,3 сот. | 2 890 000 | 177 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шарино д. | 18 сот. | 3 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шарино д. | 31 сот. | 4 200 000 | 135 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Украинка д. | 9,4 сот. | 1 860 000 | 197 872 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Украинка д. | 6,8 сот. | 810 000 | 119 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Алексейково д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Алексейково д. | 24,7 сот. | 2 964 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Алексейково д. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Алексейково д. | 6,7 сот. | 794 920 | 118 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 897 / 93 519 / 136 531 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 808 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 74 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Место под солнцем КП | 54,2 м² | 8 сот. | 7 400 000 | 136 531 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Место под солнцем КП | 52,4 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 95 420 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Междуречье КП | 50 м² | 8 сот. | 4 999 000 | 99 980 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Степаньковские дачи дп | 60 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Зыковский Уезд КП | 54 м² | 6,2 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Никитское ДПК | 54 м² | 10,6 сот. | 5 050 000 | 93 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Покоево д. | 54 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Хохлово д. | 50 м² | 11 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Назарово д. | 58 м² | 10,4 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Тиликтино д. | 60 м² | 7 сот. | 17 000 000 | 283 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ. Стародачное место на северо-западе Московской обл. Участок 8,5 соток, правильной прямоугольной формы, крайний к лесу. Два строения. Дом 54м2, требует ремонта. Летняя кухня 20м2. в хорошем состоянии с ванной комнатой и душевой кабиной. На участке растут яблони и хвойные деревья. Электричество, летний водопровод. Круглогодичный подъезд, уличное освещение, рядом лес и водоем с пляжем. Транспортная доступность. 20 мин. пешком от ж/д пл. Фроловское. 70 км от МКАД. 1 собственник.