Ленинградское ш., 57 км от МКАД
Подолино-Г СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 8,1 сот., щитовой, 2005 год.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 57 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сенеж ≈9,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19812
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 29 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 101 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 249 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 50 лет Победы СНТ | 7,8 сот. | 670 000 | 85 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 50 лет Победы СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подолино-Е СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подолино-Д СНТ | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 143 / 57 741 / 86 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 736 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 549 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 362 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 058 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 58 182 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Заовражье СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 44 643 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Сенеж СНТ | 63,7 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 57 300 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Выстрел СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 999 999 | 57 143 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в тихом спокойном месте. Дом расположен на участке 8 соток в СНТ, окруженном живописной природой. В доме два этажа, стены обшиты вагонкой, крыша ондулин. Внутри кухня, две комнаты. На территории ухоженный сад с плодовыми деревьями, кустарниками и небольшой огород. Водоснабжение от централизованного летнего водопровода, санузел находится на улице. Отличное место для отдыха на природе вдали от городской суеты. Грибной лес, рыбалка, пляж в пешей доступности.