Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Высоковск г., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 8,7 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 6 млн; первая цена 6 млн ₽ от 04.04.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −352 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть.
До ст. Высоково ≈6,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19810
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 145 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 225 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Шипулино д. | 22,5 сот. | 3 700 000 | 164 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шипулино д. | 14,7 сот. | 6 740 000 | 458 503 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 50 сот. | 10 490 000 | 209 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 1 999 999 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Шипулино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шипулино д. | 12,4 сот. | 700 000 | 56 452 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шипулино д. | 15,3 сот. | 1 300 000 | 84 967 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 125 / 76 754 / 130 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 573 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 394 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 216 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Зеленоградец СНТ да: «ванные» + «заезжай и живи» | 50 м² | 8 сот. | 6 499 999 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Северянин СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 48 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 28 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рыбацкая деревня КП да: «душевая кабина» + «теплыми полами» | 45,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 76 754 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2024 | 6 000 000 | история площадки |
| 23.09.2024 | 5 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 4 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 04.04.2025 | 3 450 000 (−550 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 3 200 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам выделенную часть в доме 50 кв. М. Дом кирпичный, заведен магистральный газ, электричество, три комнаты, терраса, участок 8,7 сотки, на участке гараж, хозпостройка. Дом расположен в частной застройке города Высоковск, хороши, удобный, асфальтированный подъезд, рядом лесной массив, парковая зона, школы, детские сады, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Свободная продажа, один взрослый собственник, рассмотрим любую форму оплаты. * Подача заявки на ипотеку в офисе агентства по сниженной ставке, с высокой вероятностью одобрения; * Взаимодействие с крупными банками-партнерами; * Бесплатные консультации по всем вопросам продажи и покупки недвижимости; * Выкуп (Помощь В Реализации) Залогового Объекта Недвижимости. * Индивидуальный подход к каждому клиенту и высокий уровень сервиса. * Правовая экспертиза документов, оценка рыночной стоимости объекта; * Полное юридическое сопровождение сделки; * Гарантия обеспечения безопасности взаиморасчетов.