Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Глиньково д., Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 6,5 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 3 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 594 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 78 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,63 млн / целевая ≈5,97 млн / пессимист. ≈5,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,26 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Виноградово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1981
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 594 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 405 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Глиньково д. | 7,8 сот. | 1 399 999 | 179 487 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 650 000 | 126 923 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глиньково д. | 12,5 сот. | 1 650 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Глиньково д. | 15,3 сот. | 2 500 000 | 163 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Субботино д. | 13,8 сот. | 1 150 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 500 / 82 250 / 90 000 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 301 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 256 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 7 сот. | 8 150 000 | 95 882 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Бубново ДП да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 7 сот. | 7 200 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Городище с. да: «санузел» + «евроремонт» | 78 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 78 205 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Никитское с. да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 6 530 000 | 81 625 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Чулково д. да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Никитское с. да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 6 530 000 | 81 625 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Степановское с. да: «санузел» + «отделкой» | 80 м² | 6 сот. | 6 630 000 | 82 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Степановское с. да: «санузел» + «отделкой» | 80 м² | 6 сот. | 6 630 000 | 82 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Яблонька СНТ да: «ванные» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 86 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Фоминское СНТ да: «ванные» + «под ключ» | 79 м² | 6 сот. | 4 390 000 | 55 570 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 5 000 000 (+2 000 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 000 000 (−2 000 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 999 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Два дома во дворе брали как дачу сейчас не нужна прописка скважина во дворе два дома фруктовые деревья вишня, груша, малина газ провели вода скывжена питьевая дорога асвадьт до долму газ у ворот.