Ленинградское ш., 83 км от МКАД
Южное СНТ, Клин гор. округ
Дом 30 м², участок 16 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,62 млн; первая цена 1,62 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 674 тыс. → дом ≈926 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 41 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −482 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Высоково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19802
Рейтинг 20/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 8 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 674 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Южное СНТ | 8 сот. | 395 000 | 49 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленоградец СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 349 000 | 43 625 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 625 / 56 667 / 98 684 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 723 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 637 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 551 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Клинский Ветеран СНТ | 30,4 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 98 684 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Березино д. | 30 м² | 14 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Комарово сад. уч. | 32 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 620 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 610 000 (−10 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 1 600 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Отличные солнечные два участка с двумя домиками и теплицей. Очень удобное расположение участков в поселке с возможностью заезда с двух улиц. На участках расположены садовый домик с печью (1 этаж, 2 комнаты), летняя кухня, теплица, хозблок с душевой кабиной, хозблок для инструментов, уличный туалет. Подводка электроэнергии до каждого участка оплачена (нужно поставить счетчики и затянуть провода в дом или хозблоки). Колодец общего пользования, размещен рядом со входом на один из участков. Хорошие соседи! Территория СНТ круглогодично охраняется, дороги в зимний период чистят. В 10 минутах езды на машине продовольственный магазин, аптека, парковая зона с песчаным пляжем, детские площадки. Хорошее транспортное сообщение, 60км. от МКАД, что позволяет добраться до дома за 50 минут по М-11 и 15км. от г.Клин, 6км до г. Высоковск, ходит автобус 52. Прекрасное место как для отдыха от городской суеты на выходных, так и для постоянного проживания.