Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Ветеран-2 СНТ, Клин гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 321 тыс. → дом ≈779 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −510 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈3,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19800
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 753 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 321 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 779 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ветеран-2 СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бобры СНТ | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бобры СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бобры СНТ | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-2 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бобры СНТ | 11,5 сот. | 300 000 | 26 087 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 299 000 | 24 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бобры СНТ | 9 сот. | 310 000 | 34 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 062 / 33 512 / 76 667 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 828 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -510 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Сокол СНТ | 61,5 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 74 797 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мир-2007 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зеленоградец СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 50 877 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мир-2007 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Вертикаль-2 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Метросад СНТ | 65 м² | 16 сот. | 1 499 000 | 23 062 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Метросад СНТ | 54 м² | 16 сот. | 1 300 000 | 24 074 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Назарьево д. | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок размером 30х40. Электричество по границе. На участке расположен дом и летняя кухня. Колодец с технической водой. Кадастровый номер 50:03:0080104:621. Дом и кухня не зарегистрированы в Росреестре.