Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Исаково д., Воскресенск гор. округ
Дом 68 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 557 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лопатино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1980
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 279 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 2 450 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 38 571 / 52 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 726 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 453 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 181 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 154 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Матросовец СНТ | 69 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Агат СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Чемодурово д. | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Росинка СНТ | 70 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Химик-2 СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 10 100 000 | 144 286 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 1 829 999 | 26 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Шильково д. | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Березка-2 СТСН | 60 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Перхурово СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 900 000 (−800 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся каркасный дом 68 м2 на участке 7 соток с материалами для завершения строительства. На участке уже есть: Электричество и колодец все коммуникации готовы. Беседка для отдыха, бытовка и уличный туалет. Забор только у ворот простор для ваших идей. Документы полностью проверены всё готово к сделке! Локация идеальна: 5 минут до остановки, магазина Пятёрочка и пункта выдачи Ozon. Близко к центру города. Рядом озеро для купания и отдыха, конюшня для любителей природы. Представьте: свой дом, свой участок, свой уголок природы всего в нескольких минутах от города!