Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Ёлочка СНТ, Клин гор. округ
Дом 36,2 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 01.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 508 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈624 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −495 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Покровка ≈6,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19794
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 508 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 492 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 215 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховка дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольховка дп | 8 сот. | 708 000 | 88 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надеждино д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надеждино дп | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольховка дп | 10,4 сот. | 1 100 000 | 105 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино д. | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приборист СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Троицкое д. | 22 сот. | 2 600 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 624 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 599 / 69 052 / 88 889 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -495 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ольховка дп | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Династия КП | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Стрелково д. | 40 м² | 8 сот. | 990 000 | 24 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дзержинец СНТ | 35,4 м² | 8 сот. | 800 000 | 22 599 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Замятино д. | 37 м² | 4,4 сот. | 2 900 000 | 78 378 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Москабель СНТ | 34,9 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 67 335 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | МХАТ-Покровка СНТ | 34,9 м² | 8,5 сот. | 2 350 000 | 67 335 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба СНТ | 32,5 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 70 769 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Авангард СНТ | 39,8 м² | 8,4 сот. | 3 000 000 | 75 377 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 25.10.2025 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 27.10.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 1 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 1 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 2 200 000 (+350 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 000 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вода в дом не заведена, водоснабжение центральное с весны до осени. На участке есть зимняя бытовка.