Ленинградское ш., 59 км от МКАД
Чайковского пос., Клин гор. округ
Дача 42 м², участок 3,5 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 490 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 44 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈610 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Фроловское ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19790
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 21.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 490 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 952 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фроловское д. | 4,6 сот. | 1 500 000 | 326 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чайковского пос. | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фроловское д. | 7 сот. | 930 000 | 132 857 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фроловское д. | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фроловское д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чайковского пос. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чайковского пос. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское д. | 9 сот. | 1 980 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никитское д. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 569 / 80 000 / 101 852 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 610 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | 36,7 м² | 5 сот. | 1 599 000 | 43 569 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Восход СНТ | 54 м² | 3,8 сот. | 5 500 000 | 101 852 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Якиманское д. | 50 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ухоженный с черноземом. Дом не оформлен, выполнен из керамзитобетонных блоков, фундамент+плита. Под домом погреб, обложен кирпичем. Окна пластиковые, стены оштукатурены и покрашены. Есть болер и душевая кабина в доме, горячая вода за счёт бойлера на 50л. Все оборудование новое. Печка 2024 года, можно использовать как отопление и как плиту. Электричество в доме, и в подосбных помещения трехфазное. Две новые теплицы, два хоз блока. Летний центральный водопровод, с мая по октябрь. У соседей есть колодец, они разрешают пользоваться. Посажены ежевика, малина, клубника, смородина, груши, колоновидные яблони. Остановка автобуса в 5 минутах, рядом электричка и Ленинградское ш. В 15 минутах ходьбы школа, д. Сад, магазины, валдберис, пятёрочка и др.