Ленинградское ш., 10 км от МКАД
Октябрьский ДПК, Химки гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., 1978 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈650 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–240 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈445 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подрезково ≈0,2 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №19788
Рейтинг 51/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 17.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 649 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 197 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 9 сот. | 4 000 000 | 444 444 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Октябрьский ДПК | 29 сот. | 42 000 000 | 1 448 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 49 сот. | 24 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 35 сот. | 37 000 000 | 1 057 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 6 850 000 | 978 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 4 сот. | 5 999 999 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 29 сот. | 33 000 000 | 1 137 931 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Горки ОНТ | 7 сот. | 6 969 000 | 995 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 25 сот. | 13 500 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 80 208 / 240 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 811 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 611 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 445 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 48 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 48 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 49 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 44 898 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 51 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 50 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 240 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 48 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Горетовка СТ | 47 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 148 936 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 48 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 48 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 50 м² | 4 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком ИЖС в удобной локации всего 7 минут пешком до МЦД Подрезково. Участок ровный, правильной формы, полностью огорожен забором. Территория удобна для дальнейшего благоустройства: можно обустроить сад, зону отдыха, парковочное место или предусмотреть дополнительные постройки. В шаговой доступности есть все необходимое для комфортной жизни: детский сад, школа, супермаркеты и другие объекты повседневной инфраструктуры. Отличный вариант для тех, кто ищет спокойное место для жизни с хорошей транспортной доступностью. Звоните, отвечу на все вопросы и договоримся о просмотре.