Ленинградское ш., 14 км от МКАД
Поярково д., Химки гор. округ
Дом 29,7 м², участок 6 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Земля ≈475 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,85 млн → дом ≈550 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 123 тыс.–193 тыс. ₽/м², медиана 156 тыс.
Ремонт ≈394 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈401 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: центральный водопровод; септик (по описанию).
До ст. Аэропорт Шереметьево. Терминалы B, C ≈6 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19774
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 12.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 475 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 850 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 519 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поярково д. | 20,4 сот. | 15 000 000 | 735 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поярково д. | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 19 сот. | 7 000 000 | 368 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 8,4 сот. | 4 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 3,6 сот. | 1 900 000 | 527 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Барское поле КДЗ | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поярково д. | 17 сот. | 7 500 000 | 441 176 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поярково д. | 8,4 сот. | 6 590 000 | 784 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барское поле КДЗ | 23,4 сот. | 13 200 000 | 564 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поярково д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 394 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 123 333 / 155 814 / 192 593 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 376 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 685 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 401 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 30 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 173 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Родник СНТ | 30,1 м² | 7 сот. | 4 690 000 | 155 814 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 30 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 156 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Луч СТ | 32 м² | 5,9 сот. | 4 200 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 30 м² | 5,6 сот. | 12 000 000 | 400 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | 29,5 м² | 8,5 сот. | 7 900 000 | 267 797 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 27 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 192 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Глазово д. | 30,7 м² | 8,3 сот. | 4 200 000 | 136 808 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Стародальня д. | 30 м² | 6,6 сот. | 1 600 000 | 53 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача в деревне Поярково. Дом жилой! (Можно прописаться, можно купить в ипотеку). Туалет на улице. Участок очень вытянутой формы очень не широкий, в самой широкой частик 6 метров. Дом 2017 года постройки. Водоснабжение центральное. Канализация нет надо делать септик. Электричество прямой договор с Мосэнерго 5кв. Т, но можно увеличить. Кадастровый номер дома 50:09:0060804:2379. Кадастровый номер участка 50:09:0060804:1520.