Ленинградское ш., 69 км от МКАД · земля с домом
Ногово д., Клин гор. округ
Дом 26,6 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Земельный учвсток Снт север с небольшим домиком 26,6 кв. М. (2023 год постройки, статус жилой дом, возможна прописка).»
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 49 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 564 тыс. → дом ≈86 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈532 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈646 тыс. ₽, маржа 37 %, ROI 60 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесодолгоруково ≈16,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19768
Рейтинг 62/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 564 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 86 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ногово д. | 28 сот. | 2 300 000 | 82 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ногово д. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ногово д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родные Просторы ДНП | 32 сот. | 3 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родные Просторы ДНП | 9,4 сот. | 890 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родные Просторы ДНП | 23,5 сот. | 2 350 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родные Просторы ДНП | 15,1 сот. | 750 000 | 49 669 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запад СНТ | 8 сот. | 730 000 | 91 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нудоль СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 532 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 70 367 / 190 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 164 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 056 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 731 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 646 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 290 000 | 51 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Кузнецово д. | 27 м² | 6,3 сот. | 3 195 700 | 118 359 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Чисмена пос. | 27 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 40 741 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Новиково д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Коськово д. | 25 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 119 600 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Струбково д. | 33 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Матвеево КП | 25 м² | 7 сот. | 4 750 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Рыбацкая деревня КП | 24,7 м² | 8,5 сот. | 3 350 000 | 135 628 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Новиково д. | 20 м² | 12 сот. | 970 000 | 48 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Лесодолгоруково пос. | 31,2 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 80 128 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Земельный учвсток Снт север с небольшим домиком 26,6 кв. М. (2023 год постройки, статус жилой дом, возможна прописка). Асфальтированный подъезд к участку, остановка общественного транспорта, магазины хозяйственный и продовольственный, охраняемая территория Снт, круглогодичное использование. Участок на горе, с красивым видом, до речки 100 метров, до родника 500. На участке имеется колодец, большие деревья сосны, ели. Торг.