Ленинградское ш., 77 км от МКАД
Русино д., Клин гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., 2011 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 504 тыс. → дом ≈3 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль −947 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Клин ≈14,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №19767
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 996 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Русино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гафидово д. | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гафидово д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гафидово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русино д. | 12 сот. | 295 000 | 24 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русино д. | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гафидово д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заовражье д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 65 834 / 118 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 833 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 228 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -947 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Гея СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | ПМК-8 пос. | 60 м² | 14 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | ПМК-8 пос. | 60 м² | 14 сот. | 6 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Шевляково пос. | 59,5 м² | 8 сот. | 6 850 000 | 115 126 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Луч СНТ | 61,6 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 32 468 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Колос СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Солнечный Берег дп | 60 м² | 8,9 сот. | 7 100 000 | 118 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Соголево д. | 60 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Попелково д. | 60 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Воронино д. | 63 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 46 825 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2211927. Полностью готовый 2-х этажный дом для круглогодичного проживания. Состояние близкое к идеальному. Есть вся необходимая для жизни мебель и бытовая техника. Все остается и входит в стоимость. В доме 3 спальни. Электричество 15 КВт. Водоснабжение колодец - насосная станция. В 2027 году проводят газ. К участку примыкает еще 30 соток, которыми по расположению может пользоваться только собственник данного участка, их по желанию можно оформить, можно не оформлять, просто пользоваться в хозяйственных целях. Дороги зимой централизованно чистят. Продается в связи с переездом в другой дом.