Ленинградское ш., 30 км от МКАД
Шелепаново д., Солнечногорск гор. округ
Дача 56 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 68 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,42 млн → дом ≈580 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,77 млн / целевая ≈3,39 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈193 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Поварово II ≈5,6 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19765
Рейтинг 46/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 32 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 419 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 357 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шелепаново д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шелепаново д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Овсянниково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Овсянниково д. | 6,7 сот. | 3 600 000 | 537 313 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелепаново д. | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелепаново д. | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шелепаново д. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Овсянниково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Терехово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Терехово д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 296 / 70 322 / 105 000 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 577 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 388 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 012 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 192 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шелепаново д. | 65 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Майдарово СНТ | 48,9 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 94 070 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Электрик СТ | 55 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Кочергино м. | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Братцево СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Жуково пос. | 60 м² | 7 сот. | 4 250 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Блюз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Факел СНТ | 54 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Искровец СНТ | 53 м² | 5,3 сот. | 3 700 000 | 69 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Родник-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 1 999 000 (−101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний дом в окружении леса и реки, 30-50 мин от Москвы (33 км. От Мкад). Тип недвижимости: Дача / дом для сезонного проживания. Участок: 6.46 соток. Экология редкое сочетание. Снт с одной стороны окружено лесом, с другой река. Лесной воздух, своя речка для прогулок. Солнечногорский район престижное и чистое направление ближнего Подмосковья. Настоящее место для дачного отдыха без городской суеты. Транспорт. Старый дачный поселок, тишина, но до Москвы 30-50 минут. Рядом Ленинградское шоссе (М-10) и трасса М-11. Дороги чистят зимой можно приезжать даже в пятницу вечером после работы. Участок удобен для людей со своим автомобилем, до ближайшей автобусной остановки 2,5 км. Участок. Ровный, прямоугольный, сухой. Весной вода не стоит, после дождей не сыро. В центре взрослые яблони с хорошим урожаем. Сразу готов к цветам, газону или грядкам. Дом. Техническое состояние среднее, дом летний (не подойдет для круглогодичного проживания) и требуется косметический ремонт. Именно поэтому цена ниже рыночной. Отличный старт для тех, кто хочет свою дачу с минимальными вложениями. · 1 этаж: 2 комнаты + кухня с зоной отдыха. · 2 этаж: большая комната. · Электричество есть, Снт ухоженное, подъезд круглый год. · Прописка возможна. Документы. Дом и земля зарегистрированы. Возможна прописка.