Ленинградское ш., 51 км от МКАД
Электронстрой СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 8,1 сот., каркас.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 05.03.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,41 млн → дом ≈592 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −278 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Головково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19749
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 408 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 592 250 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 68 750 / 100 000 |
| цена объекта | 2 000 250 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 212 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 653 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 388 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -278 212 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Путеец-1 СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 2-я Смирновка пос. | 37,9 м² | 8,2 сот. | 2 800 000 | 73 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 52 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Редино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | № 2 ЦМИС СНТ | 35,1 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 225 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Кузнечиково СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 000 100 (+100) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 000 250 (+150) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 250 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, Ленинградское шоссе,52 км. Дом двухэтажный, каркасно-щитовой. Второй этаж не освоен. В дом заведена вода, стоит очистительная система, водонагреватель, вода летняя. Есть терраса и веранда. В доме душевая кабина. Газ баллонный. Электричества 5 квт, на улице плодовые кустарники, деревья, всё в цвету, обилие многолетников. Дороги чистят и зимой. Асфальт до ворот участка. Одна сторона граничит с лесом, очень большой плюс. Очень жаль продавать, но обстоятельства сильнее.