Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Платан СНТ, Клин гор. округ
Дом 38,2 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,68 млн; первая цена 3,68 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 458 тыс. → дом ≈3,04 млн ₽, 80 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 29 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈564 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈911 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,63 млн ₽, маржа −288 %, ROI −74 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Ямуга ≈1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19747
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 33 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 042 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 79 634 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесник СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Олимп СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 564 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 32 710 / 50 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 025 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 911 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 628 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −288 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Спутник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Поляна № 7 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лесная Дача СНТ | 32,1 м² | 6,3 сот. | 1 050 000 | 32 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 680 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 599 999 (−80 001) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−99 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом в Снт Спутник. Предназначен для круглогодичного проживания со всеми. Коммуникациями! -Дом, зарегистрирован как жилой, по факту площадь больше 60 кв. М. Каркасный, утеплен, имеется два этажа, на первом этаже расположена кухня-гостиная, санузел совмещенный, комната, на втором этаже ещё одна комната. По дому разведено отопление. Установлена система фильтрации очистки воды. Вода в дом заведена, нагревается с помощью бойлера. -Участок,6 соток, сухой, правильной формы, множество плодово-ягодных деревьев, цветы, огорожен забором по периметру, при въезде имеются ворота и парковочное место. На участке теплица, с автоматической капельной системой полива. Беседка для летнего отдыха, домик для дров и садового инвентаря. -Коммуникации: -Скважина 20 метров. -Септик. -Колодец. -Электричество. В доме можно жить круглогодично, хороший асфальтированный подьезд, зимой чистят дороги. Снт распологается в окружении леса, между Ленинградским шоссе и железной дороги, станции Ямуга, удобная транспортная доступность. Звоните, организую просмотр в удобное для Вас время.