Ленинградское ш., 80 км от МКАД
Озеро Перелаз СНТ, Клин гор. округ
Дача 21,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 655 тыс. ₽, снижали с 695 тыс.; первая цена 695 тыс. ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈153 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈336 тыс., покупка после торга ≈557 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈781 тыс. / целевая ≈703 тыс. / пессимист. ≈625 тыс. → от пессимистичной прибыль −268 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Решетниково ≈1,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19745
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 290 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 920 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Озеро Перелаз СНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Комарово сад. уч. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Решетниково пос. | 9 сот. | 1 750 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Решетниково пос. | 6,3 сот. | 1 316 700 | 209 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Решетниково пос. | 16,4 сот. | 3 130 000 | 190 854 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Решетниково пос. | 8,7 сот. | 1 740 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Решетниково пос. | 9,5 сот. | 1 550 000 | 163 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Решетниково пос. | 10,2 сот. | 3 300 000 | 323 529 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | М-10 Россия 104-й км | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 336 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 37 500 / 40 000 |
| цена объекта | 655 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 556 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 781 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 742 000 ₽ |
| продажа: целевая | 703 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -267 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Мираж СНТ | 20 м² | 6 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Жохово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Росинка СНТ | 25 м² | 5,8 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 695 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 655 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 655 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139890434 Светлая дача у леса в Решетниково готовый вариант под отдых или доход за 695 000 руб. Мечта о загородной жизни близко к городу реальность. Простая, но искренняя по духу дача в Снт Комарово массив 1 предлагает комфортную базу для летних выездов, постоянного проживания после ремонта или выгодной сдачи в аренду. Низкая цена при реальном потенциале шанс купить без переплат и быстро оформить сделку. Дом 21,8 (жилая 11,8), двухкомнатный, деревянный, построен в 1995 г. Косметический ремонт стены и полы ухожены, можно въехать сразу и улучшать по своему вкусу. Потолки 2,4 м создают уютную, тёплую атмосферу. Электричество подключено на 8 квт достаточно для освещения, бытовой техники и обогревателей при необходимости. Водоснабжение летнее, есть колодец 7 колец; санузел удобство во дворе. Отопления в доме печное, что делает вариант идеальным для летнего и осеннего сезона на даче или для реконструкции под постоянное проживание с установкой автономной системы. Деревянная конструкция дает возможность гибко перепланировать и доработать интерьер согласно бюджету. Расположение сильный актив: г. Клин, р. П. Решетниково, тер. Снт Комарово массив 1 (всего 25 минут пешком от ж. Д станции Решетниково через лес, там же сетевой магазин и иная инфраструктура). До метро Ховрино примерно 75 минут на транспорте, рядом удобные трассы и общественный транспорт: сохраняется баланс между городской доступностью и атмосферой пригорода. Вокруг зелёные зоны, леса: свежий воздух, утренние прогулки и тишина, которых так не хватает в городе. Это место для тех, кто ценит природу, но хочет сохранять связь с городской инфраструктурой школы, магазины и транспортная сеть в шаговой/автомобильной доступности. Преимущества очевидны: привлекательная цена 695 000 руб. При реальном потенциале роста стоимости после минимальных вложений; прямой продажа все документы готовы (межевание проведено, домик и земля полностью оформлены), сделка пройдет быстро; возможна ипотека можно оформить покупку с ипотечным кредитом. Для инвестора это ликвидный объект: низкая входная цена, спрос на загородные дома у сдачи в летний сезон и у покупателей, ищущих бюджетное жильё рядом с Москвой; перспективная доходность при краткосрочном улучшении состояния и последующей аренде или перепродаже. Престиж участка в зелёной, спокойной зоне повышает привлекательность для арендаторов и семей. Условия сделки прозрачны: прямая продажа, все документы готовы, возможна ипотека соотношение цены и качества делает предложение выгодным и безопасным. Количество подобных предложений по такой цене ограничено это выгодный момент для решения. Звоните сейчас, чтобы договориться о просмотре и забронировать объект: выгодная покупка в Комарово редко держится на рынке долго. Быстрая сделка ваш шанс купить дачу у леса по реальной цене и начать получать пользу уже в этом сезоне.