Ленинградское ш., 32 км от МКАД
Терехово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 103 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.07.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 91/100 · уверенность 61 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,71 млн → дом ≈285 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 97 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,04 млн / целевая ≈10,84 млн / пессимист. ≈9,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,03 млн ₽, маржа 52 %, ROI 109 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19739
Рейтинг 91/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 484 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 715 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 285 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 767 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Терехово д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Терехово д. | 8,8 сот. | 3 400 000 | 386 364 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Терехово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Терехово д. | 32 сот. | 8 650 000 | 270 312 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Терехово д. | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Терехово д. | 32 сот. | 10 500 000 | 328 125 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Учитель СНТ | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Есипово д. | 8 сот. | 2 850 000 | 356 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево СНТ | 4 сот. | 4 800 000 | 1 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крот СНТ | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 130 / 105 042 / 112 870 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 635 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 109 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Калининец-3 СНТ | 100 м² | 7 сот. | 21 770 000 | 217 700 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пешки д. | 108 м² | 5 сот. | 11 690 000 | 108 241 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Гончары д. | 99 м² | 6,5 сот. | 16 990 000 | 171 616 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Русиновка СНТ | 110 м² | 12 сот. | 11 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Гончары д. | 108 м² | 5 сот. | 12 190 000 | 112 870 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Жуково пос. | 108 м² | 5 сот. | 11 690 000 | 108 241 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Березки пос. | 108 м² | 5 сот. | 10 999 000 | 101 843 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Березки пос. | 108 м² | 5 сот. | 10 990 000 | 101 759 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Поварово пгт | 108 м² | 6 сот. | 10 490 000 | 97 130 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Поварово пгт | 108 м² | 5 сот. | 11 690 000 | 108 241 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 19.08.2024 | 4 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 24.10.2024 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.12.2024 | 4 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.01.2025 | 3 950 000 (−550 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 3 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.08.2025 | 3 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 000 000 (−900 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 000 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земля Ижс, собственник, не агент, точка участка указана точно на карте. Продаю участок в месте с домом 102 м2, плюс гараж 50 м2. Участок правильной формы, по границе участка стоят столбы для забора. Дом зарегистрирован Егрн, так же можно будет сделать прописку. Дом под снос, крыша упала. Газ возле дома. Электричество 15 квт. Могу снести по договоренности.