Ленинградское ш., 24 км от МКАД
Поярково д., Химки гор. округ
Дом 29,7 м², участок 6 сот., дерево, 2017 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 66 %
Земля ≈475 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,85 млн → дом ≈350 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 57 тыс.–219 тыс. ₽/м², медиана 157 тыс.
Ремонт ≈394 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,59 млн / целевая ≈4,13 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈555 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: центральный водопровод; септик (по описанию); отопление — нет.
До ст. Аэропорт Шереметьево. Терминалы B, C ≈6 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19730
Рейтинг 49/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 17.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 475 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 850 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 785 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поярково д. | 20,4 сот. | 15 000 000 | 735 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поярково д. | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 19 сот. | 7 000 000 | 368 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 8,4 сот. | 4 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 3,6 сот. | 1 900 000 | 527 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Барское поле КДЗ | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поярково д. | 17 сот. | 7 500 000 | 441 176 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барское поле КДЗ | 23,4 сот. | 13 200 000 | 564 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поярково д. | 8,4 сот. | 6 590 000 | 784 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поярково д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 394 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 604 / 156 667 / 218 750 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 669 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 555 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | 30 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 173 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 30 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 156 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Луч СТ | 32 м² | 5,9 сот. | 4 200 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Клушино СНТ | 25 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 32 м² | 4,4 сот. | 7 000 000 | 218 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | 30 м² | 5,6 сот. | 12 000 000 | 400 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 31,8 м² | 3,8 сот. | 4 000 000 | 125 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Дома Отдыха Морозовка пос. | 31,8 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 56 604 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Перепечино д. | 38,6 м² | 7,7 сот. | 4 200 000 | 108 808 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 36 м² | 5,3 сот. | 6 500 063 | 180 557 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача в деревне Поярково Дом жилой ! (Можно прописаться, можно купить в ипотеку) Туалет на улице Участок очень вытянутой формы очень не широкий, в самой широкой частик 6 метров. Дом 2017 года постройки Водоснабжение центральное Канализация нет надо делать септик Электричество прямой договор с Мосэнерго 5кв.т но можно увеличить Кадастровый номер дома 50:09:0060804:2379 Кадастровый номер участка 50:09:0060804::1520