Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Клин гор. округ
Дом 84 м², участок 6 сот., дерево, 2020 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 557 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 29 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −950 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Клин ≈3,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19729
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 217 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 853 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 443 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 8,8 сот. | 1 400 000 | 159 091 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 12,7 сот. | 1 200 000 | 94 488 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клинский Ветеран СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клинский Ветеран СНТ | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клинский Ветеран СНТ | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полуханово д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мичуринец СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 4 сот. | 1 200 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 587 / 45 833 / 121 978 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -950 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | да: «с/у» + «ремонт» | 84 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | да: «сан узел» + «мебель» | 91 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 121 978 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Венеция СНТ да: «ванные» + «мебель» | 90,6 м² | 6 сот. | 2 590 000 | 28 587 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом, построенный в 2020 году.Площадь первого этажа 67 кв.м, второй этаж 18 кв.м. Двухэтажное строение с косметическим ремонтом и просторную террасу. На первом этаже расположена кухня с современным оборудованием и санузел. Прихожая и ванная теплые полы электрические, стены и потолки обшиты пластиковыми панелями. Дом оснащен электрическим отоплением, твердотопливным котлом и септиком для канализации. Водоснабжение осуществляется через колодец. Подключен стабильный и быстрый интернет оптоволоконный, работает всегда, оплата 900р в мес. Вдоль дорог у забора установлено 2 камеры, и 1 камера в котельной. Вода проведена в дом, полностью жилой дом живем уже 6 лет На ухоженном участке площадью 6 соток растут плодовые деревья и кустарники, а также есть теплица для выращивания овощей. Участок огорожен забором в круг, откатные ворота с калиткой, так же закручены сваи для дальнейшей постройки гаража Расположение дома в СНТ, вдоль железной дороги которая не мешает и не слышно дома, при этом оставаясь в доступности от городской инфраструктуры рядом находится школа и остановка общественного транспорта. Дом с пропиской, в 2027г будет газификация снт. ПРОДАЖА ОТ СОБСТВЕННИКА.