Ленинградское ш., 26 км от МКАД
Радумля пгт, Солнечногорск гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 66 %
Земля ≈358 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,15 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 53 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,24 млн / целевая ≈7,42 млн / пессимист. ≈6,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово II ≈2,4 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19725
Рейтинг 76/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 30.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 357 728 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 146 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Радумля пгт | 10,8 сот. | 4 100 000 | 379 630 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радумля пгт | 10 сот. | 5 300 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радумля СНТ | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радумля пгт | 11,7 сот. | 4 100 000 | 350 427 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радумля пгт | 8,4 сот. | 3 800 000 | 452 381 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радумля пгт | 15 сот. | 8 500 000 | 566 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радумля пгт | 8,4 сот. | 3 800 000 | 452 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радумля пгт | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радумля пгт | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радумля пгт | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 727 / 87 604 / 112 500 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 240 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 828 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 592 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 659 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Семейный Некст КП да: «ванной» + «евроремонт» | 100 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Семейный Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 6,2 сот. | 11 250 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Андреевка пгт да: «сан.узла» + «теплый пол» | 98 м² | 6 сот. | 29 500 000 | 301 020 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Семейный Некст КП да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 6,4 сот. | 8 500 000 | 88 542 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Литвиново д. да: «санузел» + «меблировка» | 110 м² | 5,4 сот. | 5 800 000 | 52 727 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лес СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 110 м² | 6 сот. | 10 700 000 | 97 273 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Алмаз СНТ да: «ванной» + «евроремонт» | 90 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продам.