Ленинградское ш., 91 км от МКАД
Мужево д., Клин гор. округ
Дом 55 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 07.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,23 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Ямуга ≈15 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19722
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 96 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 233 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мужево д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мужево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мужево д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аксеново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аксеново д. | 40 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рогатино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рогатино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | МАЖР СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Слобода д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Соково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 37 381 / 118 182 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 408 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 736 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Соково д. | 62 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 104 839 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Заовражье д. | 53,2 м² | 27 сот. | 5 000 000 | 93 985 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | ПМК-8 пос. | 60 м² | 14 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заболотье д. | 50 м² | 10 сот. | 899 999 | 18 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Заболотье д. | 60 м² | 10 сот. | 600 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Одуванчик СНТ | 62 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 25 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Трехденево д. | 60 м² | 15,1 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мужево д. | 70 м² | 20 сот. | 3 250 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Солнечный Берег дп | 55 м² | 11,5 сот. | 6 500 000 | 118 182 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Трехденево д. | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 10.02.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.04.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом с большим ухоженным участком для комфортной жизни Продаётся тёплый и ухоженный дом площадью 65 м (жилая 45 м), полностью готовый для круглогодичного проживания. В доме есть всё необходимое для комфорта: санузел, заведённая вода из Торг.