Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Афанасьево д., Коломенский гор. округ
Дом 111 м², участок 20 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 756 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 8 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 17 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −3,65 млн ₽, маржа −295 %, ROI −75 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Чёрная ≈18,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1972
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 820 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 743 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 721 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Нестерово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Макшеево с. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Макшеево с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Макшеево с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Починки-2 СНТ | 30 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Починки-2 СНТ | 40 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Починки-2 СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Починки СНТ | 9 сот. | 349 000 | 38 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Макшеево с. | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Русилово СНТ | 7,6 сот. | 300 000 | 39 474 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 111 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 16 604 / 29 599 |
| цена объекта | 3 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 395 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -3 654 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −295 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Афанасьево д. | 134,8 м² | 14 сот. | 3 990 000 | 29 599 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Луч СНТ | 120 м² | 25 сот. | 900 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Луч СНТ | 120 м² | 24,9 сот. | 1 300 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мостищи д. | 80 м² | 28,1 сот. | 1 790 000 | 22 375 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 999 999 | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 499 999 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2355685. Отличное предложение для ценителей тишины и любителей природы родного края! Вашему вниманию представляем дом в живописном месте в экологически чистом районе, вдали от фабрик, заводов и перерабатывающих предприятий! Специально для тех, кто хочет жить вдали от городской суеты и в красивом месте, наслаждаться потрясающей природой, предлагается дом с баней и хозблоком. Дом площадью 111 кв. М, расположен на участке 20 сот. С разрешенным видом использования "Личное подсобное хозяйство". Также на участке есть баня, хозблок, уличный туалет и летний душ. В доме 2 этажа. На первом этаже расположена терраса, кухня, 2 комнаты; на втором этаже 3 комнаты. Дом построен в 2003 году из керамобетонных блоков. Внутренняя отделка выполнена из вагонки. Все окна Пвх. Батареи биметалл. Из коммуникаций газ и электричество, заведены в дом. На территории участка есть септик и колодец. Первый этаж отапливается газом, второй печкой. На участке растут плодово-ягодные деревья. Участок огорожен забором. Хорошие соседи. Отличный круглогодичный подъезд к дому. До города 30 минут на машине. Не упустите уникальный шанс приобрести дом своей мечты в невероятно красивом месте! Спешите записаться на просмотр! Возможно, этот дом ждет именно вас! - Документы полностью готовы к продаже! - Один взрослый собственник! - Полная стоимость в договоре! - Объект юридически чистый, без долгов и обременений! - 100% гарантия безопасной сделки! - Быстрый и оперативный выход на сделку! - Подходит под все виды расчетов: ипотека, военная ипотека, материнский капитал, жилищный, военный сертификаты! Реальному покупателю хороший торг! Звоните! Проведу показ в любое удобное для вас время! Быть нашим клиентом выгодно! Если вам нужна ипотека, чтобы купить этот объект, вы получите пониженную ставку от наших банков-партнеров! Мы подадим заявку сразу в несколько банков, не выходя из офиса, чтобы найти самые выгодные условия ипотеки для вас! Дом. Ру это гарантия безопасности вашей покупки, мы проводим расширенную юридическую проверку объекта и собственника! Наша деятельность застрахована! В нашем офисе вас ждет уютная, доброжелательная атмосфера! Звоните, с уважением, Мария.