Ленинградское ш., 87 км от МКАД
Чернеево с., Дмитровский гор. округ
Дом 42 м², участок 30 сот., дерево, 1970 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 751 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Клин ≈24,1 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19719
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 026 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 751 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 449 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 310 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Чернеево с. | 26 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Содействие ВС АОЗТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Содействие ВС АОЗТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дружба-28 СНТ | 6 сот. | 531 000 | 88 500 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Анненка д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Анненка д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соколовский Починок д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Трехсвятское с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Соколовский Починок д. | 9,6 сот. | 241 000 | 25 104 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 56 250 / 85 714 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Пруды д. | 42,2 м² | 25 сот. | 2 800 000 | 66 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Фестивальный СНТ | 50 м² | 16 сот. | 2 999 000 | 59 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Богданово д. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Покровское с. | 35 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Слобода СНТ | 45 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Покровское с. | 52,3 м² | 29 сот. | 1 800 000 | 34 417 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 4 300 000 (+800 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 200 000 (−1 100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом после косметического ремонта