Ленинградское ш., 82 км от МКАД
Горки д., Клин гор. округ
Дом 90 м², участок 10,8 сот., дерево, 2017 год.
Цена 2,59 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 70 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 10,8 сот. = 506 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Высоково ≈4,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19718
Рейтинг 21/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 62 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 506 000 ₽ (10,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 084 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Горки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Горки д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Горки д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Горки д. | 9,2 сот. | 1 300 000 | 141 304 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горки д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 23 сот. | 350 000 | 15 217 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Румяново д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Румяново д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Румяново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 29 984 / 57 789 |
| цена объекта | 2 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 201 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 633 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 341 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 560 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ручеек СНТ | 88,8 м² | 8 сот. | 2 750 000 | 30 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рыбацкая деревня КП | 90 м² | 9,4 сот. | 1 500 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дмитроково д. | 95 м² | 9 сот. | 5 490 000 | 57 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рассвет СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Колосово д. | 78 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 28 205 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ручеек СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Колос СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Колосово д. | 75,7 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 46 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лесное СНТ | 93 м² | 8,5 сот. | 3 999 999 | 43 011 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сидорково д. | 90 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 590 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лучше пишите в сообщения! Продам участок в Клинском районе, около 11 соток. Круглогодичный подъезд. В 2 км от города Высоковск, вся инфраструктура в доступности. Металлический забор, ворота, калитка. На участке колодец, летний душ, туалет, на участке есть место под основной дом. Объект незавершенного строительства - баня 6*9 м из смоленского сруба, "в лапу", бревно окоренное, ручная рубка, на сваях, внутренние перегородки 1 этажа- бревно, с мансардой. Утеплитель в полу, потолке и стенах 2 этажа. Крыша железная. Отделка не завершена, парная на данный момент отсутствует. Баня ещё не зарегистрирована. Приложены фото разных периодов строительства, на каких то еще не окрашено, на других уже. Плодовые деревья: вишня, слива, яблони. В плане благоустройства - простор для творчества :) можно сделать все на свой вкус, и для своего удобства.