Ленинградское ш., 63 км от МКАД
Покровка д., Клин гор. округ
Дом 75 м², участок 10 сот., дерево, 1958 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 5 км, 51 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Покровка ≈1,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19716
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 248 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 027 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Металлург СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Металлург СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щучье озеро дп | 17,8 сот. | 2 500 000 | 140 449 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Емеля дп | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Емеля дп | 7,1 сот. | 777 700 | 109 535 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Емеля дп | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Щучье озеро дп | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Металлург СНТ | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Коськово д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 286 / 54 286 / 54 286 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 468 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 293 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Давыдково д. да: «сан узел» + «ламинат» | 70 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Давыдково д. да: «сан узел» + «ламинат» | 70 м² | 10 сот. | 3 590 000 | 51 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | М-10 Россия, 79-й км да: «сан узел» + «ламинат» | 70 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 1959г. находится в бывшем дачном поселке КГБ. Участок угловой рядом с лесом. В собственности 20 лет. 2 хозяина, участок 10+ соток в равных долях. Дом в долях 2/3 и 1/3. Дом строился по проекту архитекторов,есть план фундамента(очень крепкий) стены дома сделаны из строганных "лафетов" толщиной 200мм,есть печка-голландка ГАЗ вдоль границы участка. Очень приличные соседи. Свободная продажа.