Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Городец с., Коломенский гор. округ
Дом 80,5 м², участок 34 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 34 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,51 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть.
До ст. Луховицы ≈8,3 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1971
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 700 000 ₽ (34 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 199 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 894 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Негомож д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Городец с. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Городец с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Городец с. | 19,3 сот. | 1 100 000 | 56 995 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Городец с. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 510 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 375 / 39 368 / 46 693 |
| цена объекта | 2 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 860 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 432 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Октябрьское с. | 80 м² | 17,8 сот. | 3 100 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мостищи д. | 80 м² | 28,1 сот. | 1 790 000 | 22 375 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Пирочи с. | 82 м² | 21 сот. | 6 100 000 | 74 390 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дединово с. | 76 м² | 36 сот. | 3 199 900 | 42 104 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Пирочи с. | 75 м² | 25 сот. | 2 999 000 | 39 987 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зарудня д. | 77 м² | 18 сот. | 5 700 000 | 74 026 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дединово с. | 74,6 м² | 17 сот. | 3 300 000 | 44 236 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Сельниково д. | 80 м² | 18 сот. | 2 400 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Аксеново д. | 77,1 м² | 22 сот. | 3 600 000 | 46 693 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Негомож д. | 63 м² | 25 сот. | 1 700 000 | 26 984 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 999 000 (−151 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 899 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся просторный дом в деревне Городец. Участок 34 сотки простор для сада, огорода и зоны отдыха. Просторный дом 80,5 м2. Газовое отопление. Свет. Центральный водопровод. Два взрослых собственника. Быстрый выход на сделку, прямая продажа. Цена адекватная. Приезжайте смотрите, влюбляйтесь. С уважением, Эльвира Холомкина. Звоните, покажу в удобное время.