Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Суханово СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 62 м², участок 12 сот., пенобетон.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 914 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 21 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −970 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: септик; газ — баллоны.
До ст. Ратмирово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1970
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 137 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 914 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 086 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 645 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Суханово СНТ | 7,6 сот. | 250 000 | 32 895 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Суханово СНТ | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ратчино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратчино д. | 13,5 сот. | 1 250 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратчино д. | 8 сот. | 3 593 000 | 449 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ратчино д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Катунино СНТ | 6,1 сот. | 550 000 | 90 164 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ратчино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 188 / 51 428 / 94 545 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 230 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 720 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Федино с. | 70 м² | 18 сот. | 3 699 999 | 52 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 54 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | 55 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 94 545 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Новлянское с. | 53,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 44 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 70,9 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 49 365 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Колыберево СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 695 000 | 21 188 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Малахитовая Поляна КП | 71,7 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 58 577 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сетовка пос. | 72 м² | 10,4 сот. | 3 999 999 | 55 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются 2 участка по 6 соток, общая площадь земли 12 соток и уютный двухэтажный дом из пеноблоков, построенный в 1995 году. Находится на ухоженном участке с садом и цветниками, окруженный зеленью. На участке посажены и плодоносят яблоня, вишня, слива, жимолость, смородина, малина, клубника, виноград. В доме четыре комнаты, выполнен косметический ремонт. Кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. Есть кабельное/цифровое ТВ. В дом заведена вода, газ баллонный, канализация септик. На участке построен хозблок с душем (водонагреватель на 80 л) и туалет. До ближайшего железнодорожного вокзала г. Воскресенск можно добраться на автобусе. Земельный участок относится к категории Снт.